Рынок недвижимости в Москве

Сколько можно заработать на недвижимости в Москве

Если мы возьмем профессиональную литературу по недвижимости, то недвижимость часто называют средством накопления и приумножения богатства. И приводятся различные статистические данные, согласно которым в долгосрочной перспективе недвижимость может приносить большую доходность, чем биржевые инвестиции и инвестиции в драгоценные металлы. Однако, конкретные цифры доходности от недвижимости могут варьироваться.

Арендная доходность жилой недвижимости

Исторически рынок аренды в Москве предлагает доходность в размере 4-6% годовых. Этот показатель зависит от множества факторов, включая условия покупки жилья, необходимость ремонта, расположение и другие факторы. Эта доходность не учитывает амортизацию жилья.

Кроме того, следует учитывать увеличение стоимости жилья, которое обычно соответствует уровню инфляции.

Таким образом, общая формула доходности от недвижимости будет выглядеть следующим образом:

Арендная доходность жилой недвижимости посуточно

Исторически рынок аренды в Москве посуточно предлагает доходность в размере 8-10%. Этот показатель зависит от множества факторов, включая условия покупки жилья, необходимость ремонта, расположение и другие факторы. Однако, в отличие от долгосрочной аренды, посуточная аренда требует более высокие затраты на операционную деятельность. Если заниматься сдачей самостоятельно, то можно сохранить уровень доходности. Если же воспользоваться услугами управляющих компаний, то с учетом их комиссии, доходность составит 4-6%.

Кроме того, следует учитывать увеличение стоимости жилья, которое обычно соответствует уровню инфляции.

Таким образом, общая формула доходности от посуточной аренды недвижимости будет выглядеть следующим образом:

Арендная коммерческой недвижимости

Исторически рынок коммерческой аренды в Москве предлагает доходность в размере 8-15%. Этот показатель зависит от множества факторов, включая тип коммерческой недвижимости, управляющую компанию, ситуацию на рынке и другие факторы. В среднем, коммерческая недвижимость предлагает более привлекательную доходность, чем жилая недвижимость, но требует более высокий уровень управления и больший стартовый капитал.

В отличие от жилой недвижимости, коммерческая недвижимость не всегда растет в цене на уровне инфляции. Поэтому без тщательного анализа локации и состояния недвижимости невозможно предсказать ее перспективы и будет ли она дорожать или дешеветь.

Флиппинг (покупка + ремонт + перепродажа)

В среднем доходность от флиппинга составляет 10-15%, однако этот процесс связан с высоким риском не только не заработать, но и потерять свои деньги.

Затраты, которые могут возникнуть при флиппинге:

• Поиск перспективного объекта (бензин, время)
• Расходы на покупку объекта (комиссия агента, юридическая проверка, пошлина)
• Расходы на ремонт квартиры (работа бригады, стройматериалы, мебель)
• Расходы на рекламу объекта
• Расходы на продажу объекта (комиссия агента, налог на доход от продажи недвижимости)

Возможность получения дохода зависит от ситуации на рынке. Например, на лето 2024 года из-за ситуации на рынке, связанной с высокой ключевой ставкой, ожидаемая доходность от флиппинга может быть отрицательной. Однако, ситуация рано или поздно изменится.

P.S. Если вы сами ищете объект, делаете ремонт и продаете его, то можно повысить уровень доходности. Однако, это уже больше похоже на работу, чем на инвестиционный доход.

Покупка залоговой недвижимости на перепродажу

В настоящее время доходность от залоговой недвижимости приближается к уровню флиппинга - 10-15%. На рынке появилось достаточно много участников, которые стремятся приобрести привлекательную недвижимость, решить вопросы с текущими жильцами и реализовать квартиру, что приводит к снижению доходности от такой деятельности до целевого уровня.

Однако, как утверждают профессиональные участники рынка, такой бизнес подходит далеко не всем людям. Если вы не готовы принимать необходимые меры, вы можете заморозить свои деньги с неопределенными перспективами.

Инвестиции в землю

В настоящее время ожидается рост индивидуального жилищного строительства (ИЖС), поскольку правительство стремится стимулировать строительство домов, в которых семьи смогут иметь трех и более детей. Поэтому инвестиции в недвижимость могут быть интересными.

Существует два основных способа заработка на земле:

• Покупка земли с целью перепродажи
• Покупка земли с целью строительства объекта ИЖС и его последующая продажа

Однако, доходность от таких инвестиций может быть сложной для прогнозирования. Если объекты, такие как квартиры в Москве, понятны всем участникам рынка и имеют стабильный спрос, то с землей и домами все гораздо сложнее.

Вы можете купить землю или построить дом, которые значительно вырастут в цене за пару лет, но также можете столкнуться с неликвидным объектом, который даже с потерей в 20-30% не удастся продать. Поэтому важно четко понимать, что вы делаете.

Инвестиции в акции/облигации девелоперов

Если у вас нет достаточных средств для покупки недвижимости, вы можете принять участие в этом процессе, купив акции застройщиков на Московской бирже. В настоящее время на бирже представлены акции четырех московских застройщиков:

• ПИК
• ЛСР
• Самолет
• Эталон

Историческая дивидендная доходность этих акций следующая:

• ПИК - 2,35 - 6,67%
• ЛСР - 2,3 - 12,06%
• Самолет - 0,85 - 2,36%
• Эталон - 9,33% - 10,41%

Кроме дивидендной доходности, акции могут расти или падать в цене. В этом случае необходимо оценить текущую рыночную ситуацию и определить приемлемый для себя уровень риска.

Что касается облигаций, то застройщики обычно предлагают купонную доходность на уровне ключевой ставки ЦБ плюс 2-3% на срок от 2 до 5 лет. На вторичном рынке можно найти доходность как ниже, так и выше на момент погашения.

-

Вывод: Недвижимость нельзя назвать высокодоходным источником заработка. Она также требует временных и денежных затрат, которыми не все готовы заниматься. Однако, если ваша цель - надежное накопление капитала в России, то недвижимость является неплохим вариантом. Лучший ли сейчас момент для покупки недвижимости - нужно тщательно проанализировать текущую ситуацию на рынке.