Будет ли падение рынка недвижимости в Москве в 2024 году
Отмена льготной ипотеки наступила 1 июля, банки закрутили лимиты по IT-ипотеке и перестали её выдавать, условия по семейной ипотеке выглядят очень туманными, а субсидирование ИЖС (индивидуального жилищного строительства) ещё не проработано. Что же будет с московской недвижимостью в этом 2024 году?
Самый очевидный сценарий: ничего!
Если мы возьмем ипотечный калькулятор и просчитаем ежемесячный платёж по ипотеке по текущей ставке ЦБ, то он будет в 2,5–3 раза выше, чем платёж за аналогичную квартиру во времена ставки в 5–6%. И это уже откровенно заградительное значение, которое не сможет потянуть более-менее успешная московская семья. Поэтому московские семьи перестанут покупать квартиры в ипотеку по текущим условиям.
Если мы возьмём застройщиков, то чтобы им предоставить покупателям такие же условия, что и во время льготной ипотеки, им нужно дать скидку минимум 50% от текущей цены. Будут ли они это делать — очевидно, что нет, так как это нарушает всю их бизнес-модель.
Банки также не заинтересованы в том, чтобы предоставлять покупателям какие-либо ипотеки с субсидированием с их стороны, так как это банально им невыгодно. Исключением могут стать лишь застройщики, которым банк предоставляет проектное финансирование, но тут вряд ли будут какие-то решающие дисконты.
Все участники рынка не могут двигаться по своим условиям, поэтому, скорее всего, все будут смотреть друг на друга и ждать; исключением являются лишь люди с какими-то специфическими жизненными условиями.
Вторичка рухнет в цене: не думаю!
У каждого продавца недвижимости есть примерное понимание, сколько денег он хочет получить за свою квартиру. И есть примерный уровень торга, который он морально готов обсуждать.
Сейчас условия на рынке такие, что нужны дисконты в 20-30% от той цены, которую просит собственник квартиры.
Готовы ли люди опускаться вниз на 20-30%? Если человек попал в какую-то сложную жизненную ситуацию и очень надо - возможно. Но в большинстве случаев - нет! Человеку проще закрыть квартиру на замок и ждать лучших времен, или выставить её в аренду, чем принимать столь оскорбительное предложение.
Поэтому, лично я ожидаю снятие квартир с экспозиции в ожидании лучших времен, нежели каких-то решающих дисконтов.
Бизнес-класс и элитка не спасут: нет!
Некоторые могут сказать, что бизнес-класс и элитка всегда продавались без льготной ипотеки, поэтому данному сегменту рынка ничего не угрожает. Во-первых, это не совсем так, хотя в бизнес-классе и элитке ипотечных продаж было меньше, они всё равно были. Во-вторых, жильё бизнес-класса и элитка часто бралось под инвест, а сейчас другие инструменты рынка дают более высокую и предсказуемую доходность. Поэтому можно ожидать, что часть покупателей решит припарковать свои деньги в других инструментах, тем самым снизив спрос на жильё.
Замирание рынка: вот чего я жду!
Глава ЦБ, глава Сбера — говорят, что рынок ждёт сложная двухлетняя коррекция после отмены льготной ипотеки. Два года — это не так много для девелоперского бизнеса, поэтому прочности у застройщиков должно хватить, чтобы держать цену. Первичка будет задерживать хотелки собственников вторички, которые без звонков начнут снимать свои квартиры с продажи. А покупатели будут копить деньги на первый взнос и ждать лучших условий.
Поэтому сейчас нет условий ни для падения рынка, ни для его роста! Все согласились подождать и посмотреть, что будет.
Опасное предложение застройщиков
В настоящий момент застройщики предлагают различные рассрочки, где первые несколько лет у вас будет уменьшенный платёж, а потом он увеличивается. И застройщики говорят, что вы сейчас будете платить мало, а когда подойдёт время больших платежей, ставка упадёт, и вы сможете сделать рефинансирование.
Не стоит использовать это предложение, так как ни застройщик, ни банк, ни глава ЦБ — никто не может дать гарантию, что ставка снизится. А значит, вы фактически играете в казино, где в лучшем случае вы ничего не потеряете, а в плохом потеряете и квартиру, и все свои накопления.
Лучше не использовать это заманчивое предложение застройщика.
--
А вы как считаете? Стоит ли сейчас рассматривать квартиру к покупке или лучше найти своим деньгам другое применение?